Construcții Fără Autorizație în 2026: Ce Se Poate și Ce Nu

Regulile de mai jos vin din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026), publicat în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026. Am indicat articolele exacte, ca să le poți verifica în textul oficial în PDF și ca să le poți cita la ghișeu.

Patru regimuri, nu două

Cea mai frecventă greșeală este să împarți lucrările în „cu autorizație” și „fără autorizație”. Codul construiește de fapt patru trepte, iar diferența dintre ele înseamnă bani și timp:

• Fără nicio formalitate (art. 299) — nu anunți pe nimeni, dar rămâi răspunzător pentru respectarea regulamentului de urbanism și a normelor de calitate în construcții.
• Pe bază de notificare (art. 294–298) — depui un formular și un proiect tehnic simplificat, aștepți 15 zile lucrătoare pentru răspunsul primăriei, apoi încă 15 zile calendaristice până poți începe lucrările (art. 296 alin. 6). În total, aproximativ o lună.
• Pe baza avizului de amplasare (art. 300) — un act scurt, emis de aceeași autoritate care emite autorizațiile, pentru obiecte amplasate de regulă pe domeniul public.
• Cu autorizație de construire — regula generală, care rămâne valabilă pentru tot ce nu se încadrează expres în primele trei.

Listele sunt limitative. Dacă lucrarea ta nu apare în ele, ai nevoie de autorizație, oricât de mică ar fi.

Lucrări care nu cer nicio formalitate

Articolul 299 enumeră intervențiile care se pot executa fără autorizație și fără notificare prealabilă, în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice. Firul roșu: repari sau înlocuiești fără să schimbi forma, dimensiunile, materialele sau aspectul.

• reparații la împrejmuiri, acoperișuri, învelitori sau terase, dacă nu se schimbă forma și aspectul;
• reparații și înlocuiri de tâmplărie interioară; la cea exterioară, dacă se păstrează forma, dimensiunile golurilor și ale tâmplăriei — chiar dacă se schimbă materialul;
• reparații la tencuieli, zugrăveli, vopsitorii, placaje și finisaje exterioare, dacă nu se modifică elementele de fațadă și culorile clădirii;
• toate finisajele și pardoselile interioare, sobele de încălzit și coșurile de fum aferente;
• reparații sau înlocuiri la instalațiile interioare, precum și branșamentele și racordurile exterioare de orice fel, în limitele proprietății;
• montarea sistemelor locale de încălzire și preparare a apei calde, a aparatelor de climatizare și a contoarelor;
• lucrări pentru obținerea autorizației de securitate la incendiu;
• panouri fotovoltaice și solare montate pe clădiri, pe anexe gospodărești și pe sol de proprietarii prosumatori, cu înștiințarea prealabilă a primăriei și cu o structură de susținere care să preia încărcările din vânt și zăpadă;
• ziduri de sprijin, scări de acces la parter, terase exterioare demontabile și pergole în interiorul proprietății, în afara zonelor construite protejate;
• grădini de fațadă în afara zonelor construite protejate, fâșii plantate, lucrări funerare cu avizul administrației cimitirului;
• sisteme automate pentru colectarea coletelor, de maximum 6 mp amprentă la sol, pe teren proprietate privată, cu informarea prealabilă a primăriei.

Chiar și aici, Codul precizează explicit că respectarea reglementărilor urbanistice, a normelor de calitate în construcții și a legislației de mediu rămâne obligatorie, iar răspunderea aparține beneficiarului în solidar cu proiectanții și executanții. Recepția la terminarea lucrărilor se face și în acest caz, pe baza contractului cu constructorul, și se înscrie în cartea tehnică a construcției.

Anexa de 20 mp și anexa de 50 mp: două lucruri diferite

Aici se face cea mai mare confuzie, pentru că ambele cifre circulă ca „anexe fără autorizație”. Sunt însă regimuri distincte, iar criteriul care le separă nu este suprafața, ci fundația.

• Până la 20 mp cumulat — nicio formalitate (art. 299 alin. (2) lit. c): terase acoperite, pergole, bucătării de vară, chioșcuri, magazii, grupuri sanitare, cu înălțime de maximum 2,5 m, fără fundație, cu caracter provizoriu, demontabile, pe structură de lemn sau metalică, edificate în mediul rural, cu respectarea PUG-ului, a regulamentului local și a Codului civil. Fiind construcții temporare, se declară pe propria răspundere și se impozitează, iar radierea din evidențele primăriei se face tot printr-o declarație.
• Până la 50 mp cumulat — notificare (art. 294 alin. (2) lit. a) pct. (i)): garaje, terase acoperite, pergole, bucătării de vară, chioșcuri, piscine, grupuri sanitare și altele asemenea, inclusiv cele sub 20 mp construite cu fundație, cu caracter permanent, nedemontabile, situate în mediul rural — cu excepția localităților rurale aflate în zonele metropolitane.

Cu alte cuvinte: o magazie de 18 mp pe tălpi de lemn nu cere nimic; aceeași magazie de 18 mp turnată pe fundație intră la notificare. Iar dacă satul face parte dintr-o zonă metropolitană, regimul simplificat pentru anexele permanente nu se aplică deloc.

Ce se poate construi pe bază de notificare

Notificarea este noutatea de fond a Codului: primăria nu îți mai dă voie, ci ia act. Lista de la art. 294 are patru paliere.

1. Construcții noi — doar în intravilanul rural

Se rezumă la anexele permanente de până la 50 mp descrise mai sus și la o singură locuință unifamilială, în condițiile din secțiunea următoare. Aici restricția „doar în mediul rural, în intravilan, în afara zonelor protejate” se aplică integral.

2. Intervenții la clădiri existente — inclusiv în oraș

Acesta este palierul pe care presa l-a ratat aproape complet. Litera b) a articolului 294 nu conține nicio limitare la mediul rural: singura condiție de amplasament este ca imobilul să fie în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice. Se pot realiza pe bază de notificare, deci și într-un oraș sau la bloc:

• împrejmuiri noi, prin desființarea celor existente, conform reglementărilor urbanistice;
• înlocuirea acoperișului în aceeași formă sau prin reconfigurare și înălțare cu maximum 0,50 m, dacă înălțimea la streașină și la coamă rămâne în limita admisă de regulament;
• amenajarea mansardei în poduri existente, inclusiv circulațiile verticale în locuințe unifamiliale, fără modificarea volumetriei și dacă nu sunt necesare consolidări;
• renovarea și extinderea bucătăriei, renovarea și extinderea băii, închiderea în mod unitar a logiilor și balcoanelor la apartamente;
• recompartimentări interioare nestructurale și modificări ale pereților exteriori, dacă nu se schimbă dimensiunea casei la locuințele unifamiliale;
• remodelări de fațadă, numai dacă acestea nu au rol structural portant;
• reabilitarea energetică unitară a anvelopei și/sau a acoperișului la clădiri de locuit individuale cu maximum 3 niveluri, dacă nu se schimbă sistemul constructiv (terasă / șarpantă);
• schimbarea de destinație pentru funcțiuni comerciale sau de birouri cu acces public, dacă nu presupune lucrări care ar cere autorizație și dacă se încadrează în documentațiile de urbanism aprobate;
• extinderi sau schimbări de destinație ale unor încăperi pentru amenajarea de grupuri sanitare sau camere tehnice de maximum 25 mp.

3. În zonele protejate — notificare plus acordul Culturii

Zonele protejate nu sunt excluse complet, cum s-a scris. Pentru construcții care nu sunt monumente clasate și nu au valoare arhitecturală stabilită prin documentații de urbanism, se poate lucra pe bază de notificare plus acordul scris al serviciului deconcentrat al Ministerului Culturii, care stabilește condițiile și termenele. Lista e mult mai strânsă: reparații și întreținere care nu afectează volumul, forma și decorația fațadelor, reparații minore la finisaje cu păstrarea materialului, culorii și texturii, uniformizarea culorii, înlocuiri de tâmplărie identice, reparații interioare, la pardoseli, la instalații, la sobe și coșuri de fum, la împrejmuiri și acoperișuri fără schimbarea formei și a materialelor.

4. Amenajări

Tot prin notificare se fac campingurile și taberele de vacanță din construcție ușoară pentru maximum 20 de persoane, mărirea capacității lor cu încă 20 de locuri, lucrările din interiorul unui camping existent, terenurile de sport fără public, parcurile de distracții sezoniere de cel mult 2 hectare, amenajarea spațiilor publice și a grădinilor de fațadă în afara zonelor protejate.

Casa de 150 mp pe bază de notificare: toate condițiile

Este exemplul care a făcut titlurile, dar se aplică rar, pentru că cerințele sunt cumulative (art. 294 alin. (2) lit. a) pct. (ii)):

• o singură locuință unifamilială, cu acces și lot propriu;
• parter sau demisol și parter, fără subsol;
• maximum 150 mp suprafață desfășurată — nu suprafață utilă, nu amprentă la sol;
• în intravilanul din mediul rural, în afara zonelor protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice;
• cu respectarea regulamentului de urbanism aplicabil — deci a POT și CUT, a retragerilor și a regimului de înălțime din zonă;
• exclusiv pe baza unui proiect-tip pus la dispoziție de autoritățile centrale sau locale, rezultat din concursuri de soluții organizate după metodologia Ministerului Dezvoltării în parteneriat cu Ordinul Arhitecților, sau a unui proiect individual întocmit de un colectiv format din arhitect cu drept de semnătură și ingineri proiectanți de structuri și instalații;
• cu respectarea Ghidului de arhitectură pentru încadrarea în specificul local din mediul rural și avizat de arhitectul-șef al județului;
• cu studiu geotehnic și studiu topografic obligatorii, pentru adaptarea proiectului-tip la amplasament (art. 298 alin. (3)).

„Fără autorizație” nu înseamnă, deci, fără proiect și fără specialiști. Înseamnă fără dosarul de avize și fără cele câteva luni de așteptare. Ce roluri tehnice sunt obligatorii într-un proiect de locuință — proiectant, verificator, diriginte — e detaliat în ghidul de pe verificatori.ro.

Dacă nu te încadrezi: dosarul simplificat pentru casa de la sat

Condițiile de mai sus sunt greu de întrunit, așa că majoritatea caselor rurale vor avea în continuare nevoie de autorizație de construire. Codul le dă însă un regim mai ușor, ignorat aproape complet în discuția publică: pentru o locuință unifamilială în mediul rural, cu regim de înălțime de maximum P+M și maximum 150 mp suprafață desfășurată, proiectul pentru autorizare se întocmește după un conținut-cadru simplificat (anexa nr. 3 la Cod).

Dosarul se reduce la:

• plan de încadrare în zonă;
• plan de situație — situația actuală, pe minimum 25 m în jurul limitelor cadastrale;
• plan de situație — situația propusă;
• plan cu branșamentele și racordurile;
• proiectul de arhitectură, cu memoriu-sinteză;
• proiectul de împrejmuire.

Memoriul cere explicit inserția în contextul rural și impactul vizual, documentat grafic și fotografic — deci nu e o scutire de calitate, ci de volum de documentație. Rămâi cu autorizație, dar cu un dosar sensibil mai mic decât cel obișnuit.

Cum funcționează notificarea, pas cu pas

1. Depui notificarea înainte de a începe lucrările, în toate cazurile (art. 295 alin. (1)). O poate depune titularul unui drept real principal asupra imobilului sau titularul unui drept de creanță.
2. Anexezi un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, realizat de colective tehnice de specialitate — arhitecți cu drept de semnătură, ingineri constructori și de instalații — și plătești taxele legale. Formularul se aprobă prin ordin de ministru și se depune scris sau digital, cu confirmare automată de primire.
3. Primăria are 15 zile lucrătoare (art. 296). Poate: să tacă — și atunci intervine aprobarea tacită; să ceară clarificări sau documente; să îți spună că sunt necesare avize prin Comisia de acord unic; să te informeze că lucrarea cere totuși autorizație; sau să respingă motivat notificarea, dacă lucrarea contravine documentațiilor de urbanism.
4. Începi lucrările la 15 zile calendaristice după împlinirea termenului de mai sus. În total, aproximativ o lună de la depunere, față de câteva luni pentru o autorizație.
5. Dreptul de a executa lucrările notificate este valabil 3 ani de la expirarea acelor termene.

O precizare utilă: cererile prin care întrebi primăria în ce regim se încadrează lucrarea ta nu sunt notificări (art. 295 alin. (9)) și se rezolvă ca petiții obișnuite. Notificarea are valoarea unei declarații pe propria răspundere că lucrarea îndeplinește condițiile — nu a unui aviz.

Ce rămâne obligatoriu chiar și fără autorizație

• Panoul de identificare a investiției, amplasat la loc vizibil la începerea lucrărilor.
• Recepția la terminarea lucrărilor, între executant, beneficiar și un reprezentant al primăriei; o copie a procesului-verbal se înregistrează de beneficiar în Registrul Național al Construcțiilor (până la operaționalizarea lui, se transmite la I.S.C.).
• Intabularea se face în baza dovezii transmiterii notificării și a verificării înregistrării în Registrul Național al Construcțiilor.
• Răspunderea proiectanților — pentru lucrările notificate nu se mai face verificarea tehnică pentru cerințele fundamentale de calitate, iar răspunderea revine exclusiv echipei de proiectare, fiecare pe specialitatea lui.
• Interdicția de a folosi notificarea când se încalcă legislația privind evaluarea impactului asupra mediului.
• Impozitarea — inclusiv a anexelor temporare de sub 20 mp, declarate pe propria răspundere.

Avizul de amplasare: a treia treaptă

Articolul 300 scoate din autorizare o categorie ignorată până acum, care se rezolvă cu un aviz de amplasare emis de autoritatea competentă cu autorizarea: rastele pentru biciclete și trotinete, puncte de încărcare pentru vehicule electrice, stații de măsurare a calității aerului și a zgomotului, puncte automate de colectare a deșeurilor reciclabile, semnalizare rutieră și plăcuțe de nomenclatură stradală, sisteme de monitorizare video a traficului, toalete ecologice mobile, tonete și pupitre de presă, cărți și flori de maximum 12 mp fără fundație, automate de vânzare, mobilier pentru comerțul de întâmpinare pe baza unui regulament aprobat de consiliul local, precum și amenajările temporare în aer liber pentru spectacole, târguri, expoziții, circuri, patinoare sau parcuri de distracții.

Condițiile transversale: să nu congestioneze sau blocheze traficul rutier și pietonal și să existe racordare la utilități acolo unde e cazul. E regimul care contează pentru comercianți, operatori și administrații locale, nu pentru proprietarul unei parcele.

Dacă ai construit deja fără autorizație: autorizația de regularizare

Codul introduce, la art. 301, un instrument care nu exista: autorizația de regularizare. Cine a executat lucrări fără autorizație sau cu nerespectarea ei are obligația de a o solicita autorității care ar fi emis autorizația de construire.

Permanent, regularizarea se poate obține doar pentru:

• locuințe unifamiliale parter sau parter și etaj, cu suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp, care nu sunt monumente istorice și sunt situate în afara zonelor de protecție a monumentelor și a zonelor construite protejate;
• anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau anexe ale exploatațiilor agricole de maximum 150 mp;
• lucrări de închidere a balcoanelor, fără extindere pe domeniul public.

Se emite numai dacă sunt îndeplinite cumulativ condițiile de mediu, cerințele fundamentale de calitate în construcții și reglementările urbanistice aplicabile. Verificarea calității se face prin expertize tehnice întocmite de experți atestați pe fiecare cerință, iar verificarea urbanistică de compartimentul de specialitate al primăriei sau, dacă acesta nu are personal calificat, de specialiști cu drept de semnătură angajați de solicitant. Primăria poate impune lucrări de aducere la conformitate sau o autorizație de desființare parțială. Dacă nu se poate ajunge la conformitate, se aplică prevederile privind desființarea.

Fereastra de un an. Prin excepție, timp de maximum un an de la intrarea în vigoare a Codului — deci până la 25 august 2027 — autorizația de regularizare se poate cere și pentru alte categorii de construcții decât cele de mai sus, cu condiția ca lucrările să se încadreze în reglementările de urbanism în vigoare la data emiterii, să respecte cerințele fundamentale de calitate și să fie achitate obligațiile fiscale și amenzile. Costul: cotele către Inspectoratul de Stat în Construcții și taxele de certificat de urbanism și de autorizare sunt de zece ori mai mari decât cele datorate pentru o lucrare executată legal.

Presiunea e reală și în sens invers. Pentru clădirile neautorizate și neregularizate la data intrării în vigoare a Codului, impozitul pe clădiri se majorează cu 100% de la constatare până la regularizare sau desființare — iar plata impozitului nu regularizează nimic. După expirarea celor 12 luni, primăriile pot demola pe cheltuiala proprietarului sau au obligația de a cere instanței desființarea, primarul fiind ținut să introducă acțiunea în 30 de zile.

Dacă ești deja în situația asta, ordinea în care verifici lucrurile îți decide bugetul: condiția urbanistică se verifică prima, pentru că expertizele tehnice demonstrează că o construcție stă în picioare, nu că are dreptul să fie acolo. Vezi consultanța pentru intrarea în legalitate — verdictul pe art. 301 înainte de prima cheltuială.

Dosarele vechi și construcțiile de dinainte de 2001

Legea nr. 50/1991 permitea, la art. 37 alin. (6), un certificat de atestare a edificării pentru construcțiile executate fără autorizație. Codul nu mai are această cale. În clarificările publicate la 22 septembrie 2026, Ministerul Dezvoltării spune ce rămâne din ea:

• construcțiile ridicate înainte de 1 august 2001 se intabulează în continuare pe Legea nr. 7/1996, cu certificat de atestare fiscală, fără autorizație de regularizare;
• certificatele de atestare deja emise pe art. 37 alin. (6) înainte de 25 august 2026 rămân bune pentru înscrierea în cartea funciară;
• cererile înregistrate până la 24 august 2026 inclusiv se soluționează pe legea de atunci. Autoritatea analizează expertiza urbanistică și expertizele tehnice pe fiecare cerință fundamentală și poate emite certificatul de atestare sau poate cere regularizarea;
• solicitările noi, formulate de la 25 august 2026, urmează autorizația de regularizare, iar lucrările se încheie cu proces-verbal de recepție și certificat de edificare.

Clarificările nu sunt act normativ și nu modifică regulamentul de cadastru, dar sunt poziția scrisă a ministerului care a inițiat Codul, deci merită invocate la primărie și la oficiul de cadastru.

Cum verifici, concret, în ce regim intră lucrarea ta

1. Stabilește unde e terenul. Intravilan sau extravilan, mediu urban sau rural, iar dacă e rural — dacă localitatea face parte dintr-o zonă metropolitană. Aceste trei răspunsuri elimină deja majoritatea regimurilor simplificate.
2. Verifică dacă ești în zonă protejată sau în zona de protecție a unui monument istoric. Este filtrul care schimbă totul.
3. Compară lucrarea cu lista, nu cu logica. Listele sunt limitative și formulate strict: „fără fundație”, „fără să se schimbe forma”, „fără rol structural portant”. O singură condiție neîndeplinită mută lucrarea în regimul de autorizare.
4. Citește regulamentul local. Nici notificarea, nici lipsa formalităților nu te scutesc de POT, CUT, retrageri și regim de înălțime. O anexă „fără autorizație” care depășește POT-ul rămâne o construcție nelegală.
5. Cere un certificat de urbanism de informare dacă ai orice dubiu. În noul Cod se eliberează în 5–10 zile lucrătoare și îți arată exact ce reglementări se aplică parcelei — vezi ghidul despre cum citești un certificat de urbanism.

Surse

Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 661 din 10 august 2026: art. 294–298 (procedura simplificată a notificării), art. 299 (lucrări în lipsa oricărei formalități), art. 300 (avizul de amplasare), art. 301 (autorizația de regularizare). Textul integral în PDF (820 KB), o sinteză a Codului pe pagina de actualizări, iar textele consolidate apar pe legislatie.just.ro.

Ghidul are caracter informativ și reflectă textul Codului la data publicării articolului. Încadrarea concretă a unei lucrări depinde de regulamentul local de urbanism și de practica fiecărei primării.