Pe scurt: POT îți spune cât din teren poate fi acoperit de construcție la sol, iar CUT câtă suprafață poți construi în total, pe toate nivelurile. Ambele se stabilesc prin documentațiile de urbanism (PUG, PUZ sau PUD) și sunt obligatorii — nu se negociază la autorizare.
POT — Procentul de Ocupare a Terenului
Formula: POT = (suprafața construită la sol ÷ suprafața terenului) × 100.
„Suprafața construită la sol" este amprenta clădirii — proiecția ei pe teren. Un POT maxim de 40% pe un teren de 500 mp înseamnă că toate construcțiile de pe parcelă pot acoperi împreună cel mult 200 mp la sol. Restul terenului rămâne curte, grădină, alei, parcare la sol.
CUT — Coeficientul de Utilizare a Terenului
Formula: CUT = suprafața construită desfășurată ÷ suprafața terenului.
„Suprafața construită desfășurată" adună toate nivelurile clădirii. Un CUT maxim de 1,2 pe același teren de 500 mp permite în total 600 mp construiți — de exemplu un parter de 200 mp plus două etaje de câte 200 mp.
Exemplu de calcul complet
Teren de 400 mp, POT maxim 35%, CUT maxim 1,0, regim de înălțime P+2:
- Amprenta maximă la sol: 400 × 35% = 140 mp.
- Total construibil: 400 × 1,0 = 400 mp desfășurați.
- Verificare pe niveluri: 140 mp × 3 niveluri (P+2) = 420 mp — dar CUT-ul te oprește la 400 mp. În practică, construiești fie 3 niveluri cu amprentă puțin mai mică, fie 140 mp pe nivel doar pe două niveluri și ceva.
Observă cum indicatorii se limitează reciproc: rareori îi poți maximiza pe toți trei simultan. Configurația optimă — cea care scoate maximum de valoare din teren — este un exercițiu de proiectare, nu o simplă înmulțire.
Capcana: maximul din regulament nu e mereu realizabil
POT-ul și CUT-ul maxime sunt plafoane teoretice. Amprenta reală pe care o poți construi este adesea mai mică, din cauza:
- retragerilor obligatorii față de aliniament și limitele parcelei — pe un teren îngust, zona construibilă rămasă poate fi mai mică decât amprenta permisă de POT;
- locurilor de parcare cerute pe parcelă — la funcțiuni cu multe unități, parcarea „mănâncă" teren sau impune subsol;
- restricțiilor — protecții, servituți de infrastructură, interdicții parțiale;
- geometriei parcelei — un front stradal mic limitează ce poți amplasa, indiferent de indicatori.
De aceea, evaluarea corectă a unui teren înseamnă citirea tuturor reglementărilor împreună. Exact asta face o analiză urbanistică preliminară: un urbanist certificat calculează pentru terenul tău nu doar indicatorii maximi, ci anvelopa realizabilă practic — înainte să cumperi sau să plătești proiectarea.
Unde găsești POT-ul și CUT-ul terenului tău?
În regulamentul local de urbanism aferent PUG-ului sau într-un PUZ aprobat pentru zona respectivă — documente publicate de fiecare primărie. Oficial, îi primești prin certificatul de urbanism. Baza legală: Legea nr. 350/2001 și HG nr. 525/1996 (Regulamentul General de Urbanism).