Pe scurt: intravilanul este partea din teritoriul unei localități destinată construirii, delimitată prin Planul Urbanistic General. Extravilanul este restul teritoriului — de regulă terenuri agricole, păduri, pășuni — unde construirea este posibilă doar în cazuri limitate, strict reglementate.
Ce poți construi pe teren intravilan?
Ce permite zona funcțională în care se află: locuințe, servicii, hale — conform reglementărilor din PUG/PUZ (POT, CUT, funcțiuni permise, regim de înălțime). Atenție: intravilan nu înseamnă „construiești orice" — o parcelă intravilană într-o zonă de spații verzi sau cu interdicție de construire poate fi la fel de blocată ca una extravilană.
Ce poți construi pe teren extravilan?
Foarte puțin. Regula generală: pe terenurile extravilane se pot autoriza doar construcții care servesc destinației terenului — de exemplu construcții cu specific agricol pe terenuri agricole — și lucrări de infrastructură, în condițiile legislației privind fondul funciar (Legea nr. 18/1991, art. 92) și ale Codului urbanismului (Legea nr. 169/2026), aplicabil din 25 august 2026 în locul Legii nr. 50/1991. O casă de locuit pe teren extravilan, în afara acestor excepții, nu se poate autoriza.
O nuanță nouă adusă de Cod: pentru obiectivele care sunt permise în extravilan, autorizarea se poate face fie în baza planului de amenajare a teritoriului ori a PUG-ului — dacă acestea conțin reglementările urbanistice pentru terenurile extravilane — fie în baza unui proiect urbanistic de detaliu (PUD) întocmit în cadrul procedurii de autorizare, care arată cum se integrează investiția în ansamblul localității. Nu schimbă ce se poate construi în extravilan, dar simplifică drumul pentru ce era oricum permis.
Se poate introduce un teren în intravilan?
Da — de regulă prin PUZ de introducere în intravilan (sau la actualizarea PUG-ului, proces pe care nu îl controlezi tu). Ce trebuie să știi înainte să te bazezi pe această cale:
- este un proces de durată — aviz de inițiere pe baza unui studiu de oportunitate, avize integrate, consultare publică, hotărâre de consiliu local;
- costă semnificativ: elaborarea documentației, studiile de fundamentare, avizele și taxele aferente;
- nu este garantat — primăria poate respinge sau condiționa extinderea intravilanului de politica sa de dezvoltare;
- Codul condiționează explicit extinderea intravilanului de capacitatea tehnică și financiară a primăriei de a asigura infrastructura publică și echipamentele publice corespunzătoare noilor funcțiuni, indiferent cine inițiază documentația (art. 151 alin. (4));
- extinderea trebuie fundamentată printr-un studiu care evaluează și prezintă impactul economic și social, costurile necesare viabilizării zonelor ce vor fi extinse și justifică tehnic funcțiunile propuse (art. 151 alin. (7)). Tot acolo Codul mai spune ceva important pentru un cumpărător: extinderea în afara zonelor de urbanizare sau dezurbanizare stabilite prin PUG se poate face numai prin documentații inițiate de autoritatea publică;
- de regulă presupune și asigurarea acceselor și utilităților — adesea în sarcina investitorului;
- din 25 august 2026, consiliile locale pot institui o taxă locală de echipare a teritoriului (art. 576 alin. (4) din Cod), iar Codul o leagă explicit de zonele reglementate prin PUZ care prevăd trecerea terenurilor din extravilan în intravilan (art. 63 alin. (3)). Tot prin PUZ, primăria poate negocia cu inițiatorul un contract de urbanizare pentru finanțarea din fonduri private a infrastructurii (art. 63 alin. (4)). Ambele sunt costuri care trebuie estimate din start — se verifică în hotărârile de taxe și impozite locale ale primăriei, nu se presupune că lipsesc;
- introducerea efectivă în intravilan cere în prealabil avizul privind clasa de calitate emis de ministerul agriculturii (art. 153 alin. (1)), iar după aprobare primăria e obligată să transmită documentația la OCPI pentru actualizarea destinației imobilului.
De aceea, prețul mic al unui teren extravilan „cu potențial" trebuie cântărit cu costul, durata și riscul introducerii în intravilan. Este exact genul de evaluare pe care o facem în elaborarea documentațiilor de urbanism și, la faza de decizie, într-o analiză urbanistică preliminară.
Aici merită corectată o confuzie răspândită: scoaterea din circuitul agricol nu este un dosar separat, făcut înaintea construirii. Pentru terenurile agricole aflate în intravilan, Codul prevede că ele se scot din circuitul agricol — temporar sau definitiv — prin autorizația de construire (art. 167 alin. (5) din Legea nr. 169/2026), iar autorizarea este permisă acolo pentru toate tipurile de construcții și amenajări specifice localităților, cu respectarea condițiilor din documentațiile de urbanism (art. 167 alin. (4)). Atenție însă și la partea de bani, unde greșeala simetrică e la fel de ușor de făcut: tarifele din anexele nr. 1 și 2 la Legea nr. 18/1991 sunt datorate, prin chiar textul art. 92 alin. (5), pentru scoaterea din circuitul agricol a terenurilor agricole situate în extravilan. Ele nu se mută automat, ca aceeași sumă, într-un calcul făcut pentru un teren ajuns între timp în intravilan. Concluzia practică nu este nici „mai plătești o dată la autorizație", nici „nu mai plătești nimic": nu trece tariful de extravilan ca linie în devizul PUZ-ului și verifică la primărie și la direcția agricolă ce se aplică efectiv terenului tău, în starea lui de la momentul operațiunii.
O prevedere care merită știută dacă ai deja un teren introdus în intravilan printr-un PUZ: când documentația a fost aprobată cu termen de valabilitate limitat, iar termenul expiră, terenul nu recade automat în extravilan. La solicitarea proprietarilor, consiliul local poate decide prin hotărâre păstrarea terenurilor în intravilan. Nu e automat — cererea trebuie făcută — dar înlătură riscul de a pierde încadrarea doar pentru că a trecut timpul.
În sens invers, dacă tu ești cel care inițiază extinderea: Codul obligă investitorii privați care vor să extindă intravilanul în zone neechipate să acopere integral costurile și să demonstreze soluții tehnice care le permit să funcționeze autonom, ori să negocieze cu primăria un plan comun de finanțare a infrastructurii.
Cum verifici încadrarea reală a unui teren?
- Nu te baza pe anunț — „construibil" e un termen de marketing, nu o încadrare urbanistică.
- Extrasul de carte funciară menționează categoria de folosință și, de regulă, încadrarea — dar informația poate fi neactualizată față de PUG-ul în vigoare.
- PUG-ul și regulamentul local — sursa de adevăr; planșa de reglementări arată limita intravilanului.
- Certificatul de urbanism de informare — confirmarea oficială, pe care o poate cere oricine.
Dacă vrei răspunsul verificat și interpretat — încadrarea, zona funcțională și ce poți construi efectiv — află ce poți construi pe teren printr-o analiză preliminară făcută de un urbanist certificat, înainte de achiziție. Vezi și checklist-ul complet dinaintea cumpărării.